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棕地重建的综合方法

想象一下,一个父亲看着他八岁的女儿站在少年棒球联盟的本垒上——投手投球,父亲的小女儿像他们在后院练习过的那样一遍又一遍地挥杆。然而,这一次,球和球棒恰好在挥杆的正确位置相连,球棒面朝下;球拍外的声音唤起一种力量感,一种坚实的接触感,既不是砰的一声(不是球拍的末端),也不是啪的一声(不是手的附近);取而代之的是一种微妙的繁荣。当球越过左外野手伸出的手套飞进外场较深的地方时,小女孩跑着、跳着、欢呼着,而爸爸则大喊大叫。当小女孩打满三垒,然后跺着本垒板时,她的教练看着她的爸爸说:“她击中了关键的地方,最佳击球点。”

在我们的日常生活中,很少有这种感觉,我们知道自己已经达到了“最佳状态”。让这些时刻如此“甜蜜”的原因是,为了达到最佳状态,许多完全不同的变量需要对齐。对齐——记住这个想法和它所代表的东西。城市因大量肮脏、衰败和未充分利用的房地产而受到祝福——尽管有些人可能称之为诅咒。关闭的工厂、关闭的化工厂、废弃的发电厂——这些城市地产经常受到实际或可感知的环境挑战的制约,而这些挑战反过来又会带来耻辱,使本来具有战略价值的土地的再利用和重新定位受到打击。

本文将首先给读者一窥工业重建市场发生的变化说明了为什么许多棕色地带仍停留在开发流亡,而某些很少有人变成了光辉典范的环境技术和智能重用策略的婚姻转世重要的城市基础设施。正是体验式创新的使用,正日益将萎靡、衰败、肮脏、“碍眼”的房地产从统一体的“诅咒”一面,转移到资产、城市“祝福”的一面。

棕地有助于阐明著名的房地产公理“位置,位置,位置”。“为什么?简而言之,棕地地产已经开发出来了。私人和公共投资已经导致了关键基础设施的安装,即交通、电力、水、信息和数据系统。此外,土地使用已经由管辖区域定义、建立和批准,并且当地社区已经验证了先前的使用,包括附近有价值的劳动力。

重新开发棕地最具挑战性的特点之一是不确定性和不可预测性,无法量化场地条件,以充分管理环境责任和风险。环境挑战通常包括与“如何”解决环境问题有关的技术问题。常规地回答这些问题可以转化为试图解释精确的补救类型、成本和对时间的影响。更令人担忧的是,这些挑战还引发了一些重要的问题,即看似无法界定的“长尾”环境法律责任,可能会带来灾难性的价格标签。

几位经验丰富的工业房地产专家一直在实时处理这一系列挑战,从而形成了一套不断涌现的创新工具和技术,以克服这些挑战并吸引再投资。某些类型的棕地再开发项目已经在不同的社区中得到了复制,它们过去的使用揭示了可以挖掘的模式,从而通过纠正、重新定位和重新部署这些资产来创建一条可预测的前进道路。

化石燃料发电厂就是这样一个垂直的棕地。这些特性是可重复的、相当标准化的棕地的有用例子。发电厂通常位于靠近城市核心的位置,而且具有战略意义,通常在美国的大城市和小城镇都能找到大量的发电厂。

由于各种各样的原因——从竞争日益激烈的替代能源演变出的市场力量,到对环境的负面影响和日益加强的监管——某些发电厂正在关闭或接近其使用寿命的尾声,看不到任何资本再投资的迹象。因此,从城市棕地重新定位的角度来看,关闭的发电厂及其土地提供了一个新兴的、相对独特的机会。

化石燃料发电厂成为棕地改造者有吸引力的目标的原因之一是,风险分析通常是可以复制的。这些设施和房地产的部署采用了相当标准和可预测的方法,因为公用事业公司主要建造和经营以前的发电厂。技术、场地使用、废物管理和其他环境问题以相对统一的方式处理。这种标准化和可预测性要求采用类似的标准化和预测方法来描述和重新部署这些属性。

在化石燃料发电厂使用的背景下,这种为复杂棕地寻找解决方案的新兴创新方法的主要主题是一种综合商业模式,它将环境挑战的解决方案结合在一起,并使之协调一致几乎与重建工作的每一个方面“携手并进”,从前期设计和土地用途的重新定位,到实际的地盘筹备和建造任务及时间表。这种综合模式不适合胆小的人。这种对棕地的整合方法需要一个有凝聚力和经验丰富的专业团队,在交易确定和追求之初就全身心投入。

为了充分限制潜在的风险和交易成本,这个新一代的棕地专家召集了一个由环境经纪人、保险公司、环境顾问、土木工程师、生态学家、环境和土地使用律师组成的团队来了解场地、商业机会、制定再开发策略,然后将环境解决方案与开发设计和施工相结合,将确定性和可预测性推向“市场就绪”的终点。虽然这种方法有更多的前期成本,但这种预测环境风险模型的优势,更准确的报价,以及更好地制定重建计划和时间表,导致稳定可靠的投资计划。

对这种综合方法的详细分析超出了本文的概述范围;然而,某些主要组件需要列出并包括:预测分析(来自公共领域和各自棕地专家团队的经验);与工作的、有机的事务场景建模保持一致。

事务场景建模由勤奋团队开发,并修改为独特的属性特征。一旦该模型面向特定站点的特性,它将在大量的模拟中得到细化;每个场景都建立在不同的假设和变量之上,然后通过专用计算机模拟对每个场景进行测试和测量。预测分析和事务场景建模的每个输入都要根据勤奋团队的经验进行反复测试,以实现真实的应用程序和一致性。环境解决方案和再开发解决方案之间的一致性是集成模型的关键基础,这有助于棕地专家自信地、可预测地找到“最佳点”。

历史上的今天
八月
6
    哇哦~~~,历史上的今天没发表过文章哦
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